Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?

 

 

Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie owego co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do domów, dlatego w dalszej partii tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak postanowienie na temat, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz czy Kielce. Ceny nieruchomości przy Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze po mniejszych miastach możemy zdobyć dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż taki sam lokal położony na obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też wynajem mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na jeden z 2 sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W wypadku zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się być przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż tuż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuć możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo być może ona się dość znacznie różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich wydatków związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym kosztem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

 

 

Remont nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać niewielki bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli dom tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i fantastyczna tresc dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach po remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania przy stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy poprzez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się usługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję tylko i wyłącznie jednorazowego uzyskania najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem przy mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dób w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pełne przekonanie, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

 

 

Przychody, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za urządzenie AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te nakłady nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek harmonijny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór postaci opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest następnie najprostszy, lecz nie umożliwia obniżenie podstawy opodatkowania ani trochę. Każdy dobór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań dzięki wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim pomieszczeniem zamieszkania, rynek lokali na wynajem powinien się rozwinąć w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam zbyt najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by dwie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar